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解決済みの質問

5年後にマイホームがほしいです

5年後なので社会情勢がかわっている可能性もありますが、現在考えている計画がどうかご意見を下さい。

夫(私) 30歳 年収400万(額面)
妻 30歳 年収300万
子 1歳

貯蓄
現預金50万
株式、投信100万(含み益10万)
国内債権 450万(平均利回 3%)
外国債権 45万(為替差損10万)
FX 40万
FXは過去7年間で税引前130万の利益がありましたが今年112万の損失があり、繰越損失の3年が終わったら辞めようか考え中。
あとは払込済の学資保険が200万と保障額1,000万(保険料年17.8万)があります。

妻は奨学金があと120万ほどあるのと、2人目が生まれたら退職して、下の子が幼稚園になったらパートに出たいと言っています。
貯金は今は年150万ぐらいできています。
年収は現在残業がまったくないですが、再来年には異動して月1万円分はできると思います。

組むのは5年後ぐらいですが今ぐらい利率が低ければ、頭金なしで2800万の35年ローン、月返済8万(総額3,360万)が組めたらと思うのですが、これは無謀でしょうか。
実際に金融機関の話を聞いたことがなく右も左も分からないですが、忌憚のない意見をお願いします。

投稿日時 - 2016-11-13 09:40:08

QNo.9255058

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

>現在考えている計画がどうかご意見を下さい。

住宅購入は、人生で一番高価な買い物です。
しっかり計画を練る事が、必要ですね。

>頭金なしで2800万の35年ローン、月返済8万(総額3,360万)が組めたらと思うのです

先ず、無理とは思いませんね。
私自身、20代後半で4000万円の住宅ローンを組んでいます。
大卒で20代後半だと、年収もしれていますよね。^^;
もちろん、返済の為に必死で仕事をしました。
毎月100時間以上残業(100%残業代受給)しましたが、40代前半で完済。
※私の時代は、100時間程度の残業時間は(どの会社も)当たり前でした。
※返済計画は、融資希望の金融機関担当者と度々相談しています。
※住宅ローンを組む時は、1円の借金もありません。
質問者さまの場合、先ず「嫁さんの奨学金を完済」して下さい。
数年前から、奨学金の返済事故も「ブラック情報として登録」されます。
これで、借金がゼロになりますから融資希望額に対する返済計画が簡単になります。
※FXは、一日も早く止める事。
頭金の有無は、物件と営業担当者次第です。
私が転勤先で購入したマンション(約2000万円)は、頭金ゼロで二回目の住宅ローンを組みました。
伝票マジックで、不動産会社と(不動産会社が)提携している金融機関で対応していましたね。
一時期は、住宅ローンを2個返済していましたが楽ちんでしたよ。
※マンションは、購入後の転勤後に賃貸にして「家賃で完済」しました。
質問者さまの希望に沿ったシミュレーション例。
融資希望額:3000万円。
返済期間:35年ローン。
ローン金利:1%。
ボーナス月:年2回。
頭金:0円。
毎月の返済額:84403円(ボーナス月は、別途10万円追加)
充分、返済可能な金額ですよね。
子供の学資保険・現在の預貯金(投資・債権含)も、原状維持です。
金融機関としては「融資額に合った担保価値が有るか無いのか」を重視します。
マイナス金利下では、住宅ローンは「確実な融資先」ですからね。
先ず、給与賞与が入金されている金融機関の「住宅ローン相談窓口」で「そろそろ住宅購入を考えている」として相談する事です。
購入物件が決まっていなくても、色々と情報を貰う事が出来ますよ。
年金制度が崩壊していますから、老後に家賃を払う事が無い状況をつくる目的もあります。

投稿日時 - 2016-11-13 21:57:58

お礼

回答ありがとうございます。

昔はみんなそうだったとはいえ、残業100時間はすごいですね。
私も月60時間を1年半やっていましたが、職場環境もよくなかったので辛かったです。

妻の奨学金はあと3年です。
私が立替えて返済してもらう形を提案したのですが、私に借金したくないと断られました。
早く完済してほしいものです。

FXはパチスロ、競馬、宝くじもやらない私が唯一はまっているギャンブルです。
他の貯蓄を証拠金に回さない条件で、あと3年続けてみます。
EU騒動のときに28万になったので、途中逆戻りしたらきっぱりやめます。

oska2様は40代で完済されたとのことですが、お子様の学費も余裕だったのでしょうか。(お子様がいらっしゃらなかったらすいません)
私も計画上は貯まるのですが、生活費が予想通りいくかとか、修繕費や親の介護といった予期せぬことへの備えが不十分だとか、学費を絶対に貯めなければならないと考えているのでプレッシャーになっているなど、不安が尽きません。

投稿日時 - 2016-11-14 00:22:54

ANo.3

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回答(5)

ANo.5

>頭金なしで2800万の35年ローン、月返済8万(総額3,360万)が組めたらと思うのですが、これは無謀でしょうか。

リスクを考えないなら可能でしょう。
でも現実には他の方がご指摘のように
35年間無病無事故で働き続けられる保障はありません。
いざという時、残債が残っても処分できるような優良物件を選んでおくのも大事です。
それと、私的保険については購入時の団信に加入するはずですから
公的保障も含めて保障の重複分を整理すれば支払負担を大幅に減らせるでしょう。

流動的な金融資産もある程度お持ちですから、お子さんの教育費、ご自身の老後などを含めた
生涯ライフプランを相談できるプロのファイナンシャルプランナーに
相談なさってみてはどうでしょう?

投稿日時 - 2016-11-14 12:04:42

お礼

回答ありがとうございます。

流動性については私も思うところがあり、一軒家ではなくてマンションにしようと考えています。
あとは資金が許す範囲内で便利な場所ですよね。

手始めに保険を見直しています。
保険の窓口等で相談していますが、住宅となるとまたかわってきますよね。
自分が経理・財務の仕事をしていて基本的な部分は理解しているつもりなので、有料の場合相談料に見合っただけの納得感が得られるか疑っているところがあります。
家探しが近づいたら、とりあえず営業さん、銀行などに相談してみたいと思います。

投稿日時 - 2016-11-14 13:55:40

ANo.4

月8万で年収400万なら返済比率は24%なので無謀では無いですし、銀行に相談すれば「借入可能」と言う回答が来ると思います。

ただし、検討すべき課題は色々有ります。

まずは、35才で35年ローンを組むと70才で完済する事になります。
完済は定年退職前にするのが無難です。繰り上げ返済等で定年退職前に完済する計画をする必要が有ります。
私の場合は、42才で25年ローンで借り途中繰り上げ返済と借換で59才で完済しています。
私の借入当時は今とは比べ物にならない程の高金利だったので借入当初の繰り上げ返済は効果絶大でしたが、今は低金利なので住宅ローン控除のある10年間は繰り上げ返済しても意味が無いので10年後以降に繰り上げ返済できるような計画が必要かとおもいます。

もう一つは子育ての計画、何人子供を産むのか進学はどうするのか(公立か私立かどこまで進学させるのか)によって今後の学資が多くき変わって来ますので、その計画も併せて今後のライフプランに沿った資金計画を作る必要があると思います(もちろん5年後には年収も増えていると思いますが、収入に関して楽観的な計画はやめた方が良いと思います)。

私の場合、子供がいなかったので子育てや学資に関する考慮は不要でしたが。

投稿日時 - 2016-11-14 07:00:20

お礼

回答ありがとうございます。

自分で5年後(35歳)でローンと言っておきながら、No.3のお礼では今からローンを組むみたいなコメントをしていますね(汗)
10年分のローンも現在と同じ規定なら退職金で払えます。
退職金を頼っていては老後の資金に影響大ですが。

子供は2人、2人とも県外の私立文系に進学でシミュレーションしました。
高校まで公立ですが、そううまくはいかない気がしますよね。
給料は年齢給、職能給、役職手当に分かれており、年齢給は差異が出ませんが、職能給と役職手当はズレが大きいと思うので不安です。

返済比率からすれば不可能ではないと聞き、少し安心しました。
ただ、自己資金率でローンの金利がかわると聞いたので、頭金と返済額は慎重に検討します。

投稿日時 - 2016-11-14 13:32:21

一目見て、これは無謀な計画かと思う。これをやり通すには奥さんが定年まで働き続けることが大前提。
なにかの都合で奥さんが仕事を辞めた途端、資金繰りがショートして、俗に言う「下流老人」にまっしぐらだよ。

無謀な理由
その1:30歳でローン35年という点
完済するのは65歳になるが、本当に65歳まで勤められるか未知数すぎる。また、企業によっては60歳をすぎたら再雇用扱いになり、そうなると年収が激減する。できれば60歳までに完済できるのが望ましいよ。
君が公務員だったら話は別かな。

その2;頭金なし
頭金なしでローンのみってお話しにならんぞ。
私の例を挙げるなら、私は2000万円の一戸建てを30年ローンを組んだが、頭金は900万円は用意した。購入後は繰り上げ返済を繰り返したからね。
ローンの返済というのは元金だけではない、元利均等払いの場合、最初支払うのは利子ばかり、ほとんど元金が減らない。利子を低く抑えるためにも、頭金は必要だ。国内債券の400万円分を現金化して頭金に充てるほうがいいかもしれないよ。

この相談は素人の私よりも専門家(フィナンシャルプランナー)のほうが適切かな。
私自身、書き足りないことは多々あるけど、どんなローンを組むべきかというのは単なる物件だけで片付く問題ではない、君たちの人生設計を踏まえた上で総合的に判断しなければならないからだよ。

投稿日時 - 2016-11-13 10:38:14

お礼

回答ありがとうございます。

一応自分で80歳までのキャッシュフロー表を保守的に作ってみて、単年で赤字になっても累計はギリギリ黒字ですが、所詮は絵に描いた餅ですよね。

1.60歳の時点で残額が480万なので、退職金が今と同じだけ出れば返済可能なので、繰上返済を考えています。

2.頭金なしはネットで見た限りでも少数派なので、考えが甘いと言われても仕方ないと思います。
ローンが通るのは年収の5倍までと見ましたし、5倍だと毎月の返済が重いとも聞きますので、慎重に検討しなければならないところだと思います。
あと私が勘違いしていたことに気づいたのですが、ローンの利率<投資の利率だったらローンは借りた状態の方がいいと思っていましたが、ローンの利息<投資の利子じゃないとダメですね。
恥ずかしいです。

あと5年あるので500万は積み増しし、少なくとも5年は自分が考えたキャッシュフロー表以上でいけるようにがんばります。
そうしたら、現金で払う諸経費、頭金、投資用に残す資金を改めて考えたいと思います。

投稿日時 - 2016-11-13 21:45:39

ANo.1

p-p

>頭金なしで2800万の35年ローン、月返済8万

今の年収や資産ならボーナス無しで月額約8万円なら問題ないと思います。
「払込済の学資保険が200万と保障額1,000万(保険料年17.8万)があります。」を含めると
かなり資産は多いと思います。

家を購入する際は、登記手続きや、家電の買い替え、部屋が増えるのでカーテン・照明などの購入、引っ越し代で100~200万くらいかかるので

その分は資金繰りに計算しておいた方がよいです。
あと、現金(預貯金などすぐに現金化出来るもの)は年収の半年分くらい持った方がよいです・。

投稿日時 - 2016-11-13 10:37:07

お礼

回答ありがとうございます。

保険は資金が固定されているので、使い勝手が悪いんですよね。
追加でかける掛捨てが少なくて済むのがいいところですが。

現預金については、国内債権の半分ぐらいが1年で償還なので、調整していきたいと思います。

投稿日時 - 2016-11-13 20:36:44

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