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解決済みの質問

頭金がいくら貯まればマンションを購入してよい??

頭金がいくら貯まればマンションを購入してよい??

現在28歳会社員です。
3年前に結婚し、そろそろ子供がほしいので引っ越し(マンション購入)を検討し始めました。
夫も私のまわりも4000万前後の新築マンションを購入する同世代の夫婦が多いのでその気になってきました。
再来年3月のアパートの更新前に、購入できないかと新築の内覧会に行くなど勉強中です。

現在までわりと自由にお金を使ってきたため貯金は100万円ほどしかありません。
4年間で奨学金を300万円返して夫婦共々ローンはなくなりました。
都内にマンションを購入(中古新築問わず探しています)するには最低どのくらいの頭金で大丈夫かあと何年くらいは貯金したほうがよいかご教示ください。


※一般的に購入金額の2割といいますが、賃貸料がわりと高いので頭金が少なくても早めに購入したいと考えています。
そういった意味で最低限といった金額、年数を教えてください。

現在は 都内ターミナル駅から1駅の広め(65平米)1DKの賃貸アパート 家賃11万円
できれば同じ地域に4000万円以下の3LDK中古マンションを購入したいと考えています。
築浅で3800万円くらいで購入可能というところまでは調べました。

夫(29歳)中小企業SEの4年目正社員 年収420万 内ボーナス90万
妻(28歳)大手金融の5年目正社員 年収450万 内ボーナス120万

子供ができた場合時間短縮勤務になるため私の年収は1割程度減収になると思います。
早めに繰り上げ返済して、45歳くらいには退職できればと考えていますが、ローンの残債によっては最悪定年まで働くつもりです。

親からの頭金など援助は見込めませんが、2年後に祖父母から駐車場を相続するので月々3万円程度援助してくれるつもり
みたいです。(今のところそれはあてにせずに返済プランを考えています。あくまで繰り上げの位置づけです)

補足 ちなみに夫は1年おきに勤務地がかわっています。(プロジェクトごとに出向先が違うため)
だいたい山手線か山手線内のため、郊外への購入は全く考えていません。
都心の3LDK相場が高いため、家賃を払うよりはと思い購入を考えるようになりました。
最寄り駅の3LDK相場は16万円です。

宜しくお願いします。

貯金額が少ないと思われると思います。
今までは具体的に考えていなかったのでかなりゆったりとした生活をおくってきました。
ただ私も夫も入社4年目ということもあり、初年度の年収は今の7割程度でしたし、
引っ越し、結婚式、新婚旅行などでお金もかかったので、貯金額が奨学金を併せて400万円になっているという状況です。以上のイベントを貯金できていれば700万円程度だと思います。

投稿日時 - 2010-08-17 14:55:05

QNo.6115617

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

大原則は、「共同住宅は賃貸で、購入するなら土地付きを!」です。

そう考えていた私は50歳まで賃貸で共同住宅に住まいました。
私の周辺は30代前半が第一の波でマンションの購入、40代前半が第二の波で一戸建ての購入(建築)をする友人が多く、私たち夫婦だけ取り残された感覚を強く持ったものです。
50歳時点でも購入可能な土地と通勤時間の妥協ができずに、結局中古マンションを購入しました。
賃貸で頑張り、土地購入資金を用意していたので人気物件を現金で買う事ができました。
バブル末期に計画されたこのマンションは、新築時にも購入の検討をしたので価格表を保存してありますが、バブル後の底値で購入したため新築時の価格と比較して巨額のセービングができました。
結局、私は金利というものを支払ったことがありません。人によっては一千万円単位の金利を支払うのですから、人生を通じてこの差は大きいと思います。先憂後楽ですね。

今でも、庭付きの木造住宅に住まい、庭で犬を2匹飼って、好きなオートバイを3台置いておく生活を夢見て着々と調査研究していますが、これは引退後に脱東京で実現することになりそうです。その際には今の都心マンションを賃貸に出せば地方都市ではゆとりある生活ができる計算になります。

金勘定に関して見落としがちな項目を一つ。
まず先に借金をしてそれを返済する計画は「最善でこうなる」という計画であって「最悪ではこうなる」という点を見落としています。シミュレーションのソフトがそのように設計されています。

一方、最初に資金を貯めて、その後に物件を購入する計画では「最悪で何年かかる」が基本にあって、実際は「良いことが起きる」ことが多いです。
つまり、手持ち資金が数百万しかないときにには無縁の「投資チャンス」が巡ってきて、25年もの間には大層な金額の投資収益を手にする可能性があるということです。もちろんこれは「計画」には入っていませんので、プラス側の予定外です。

もし最初に借金して不動産を購入していたら、臨時収入があっても繰り上げ返済に回していたでしょう。結局株式投資など長期に資金運用をするチャンスをモノにできず、予定外収入が無いままに借金返済だけの人生を送ってしまったでしょう。

最後に、私の人生では転職で大きなチャンスをつかむことができましたが、転職の決断した最大の理由は「借金が無い」ということでした。もし転職に失敗しても家賃の低い住宅に移る、場合によっては都営住宅だってある、と考える事で転職のリスクに挑戦する気持ちが起き、結果的には他人様以上の所得を実現することが来ました。この可能性は住宅問題とは少し離れますが、一度ご主人の希望を良く聞いておくことが必要と思います。

借金して後悔しないのは、進学(学問)と土地購入ぐらいじゃないでしょうか。
まあ、人生それぞれですが、借金というのは、しなくてよい時に自ら進んでするものではないと思います。

投稿日時 - 2010-08-22 19:25:22

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回答(7)

ANo.6

まず子供を作るつもりなら夫だけの収入で買うことを前提にしましょう。

夫の年収420万の5倍借りて2100万です。となれば3800万-2100万=1700万+手数料の頭金が必要という計算になります。

また今は史上最低金利ですが、最低なだけに今後は上がるのみという考え方でいた方が良いと思います。

住宅ローンというのは途中で返せなくなったら差し押さえ競売になります。

何か思惑が狂って少々悪い状況になっても返せる。というくらいの余裕を持って購入を検討された方が良いですよ。

投稿日時 - 2010-08-18 20:51:34

ANo.5

>今朝、首都圏のマンション契約率が4カ月連続70%台を超えたというニュースもやっていました。

すみません情報が間違っていました。4ヶ月連続ではなく7ヶ月連続です。


情報訂正ついでにもう一つ。
>買った時より上がったり同じということもあるんですね・・・。

底値近辺で買っておけばありえないことではないかと思います。マンションで言えば2000年から2003年築位のマンションは元々かなりコストパフォーマンスが良い時期のマンションです。
それ以降になってくると少しずつ不動産バブルの匂いがしてくる物件が多くなってきて、2007年に都内プチバブルははじけます。
私はプチバブル終了前後にたまたま転勤になり、どうせならということで所有マンションを売った経験があります。

ただ、マンションを資産とする考え方は元々私も懐疑的な方で、基本的にはただの負債と考えています。たまたまタイミングが合えば売るという局面もあるという程度に私は考えています。

上記のマンション需給の波も頭の片隅に入れながら物件を探されると、数多くある判断基準の内の一つ位にはなるかと考えます。

投稿日時 - 2010-08-17 19:47:41

ANo.4

>私が一生働けば、65歳でローンを完済したうえ


ここの部分は非常に危険ですよ!

60歳超えの収入はガタ減りすると考えたほうがいいです
よく躓くのはこのあたりです

ワタシはその方面の人間ではありませんが
従兄弟が某マンションデベロッパーで(絶対に知っている会社です)
高価なグレードの物件の営業のチームリーダーをやっています

で、よくこのテのハナシをしておりましたが
たいて躓くのはそのあたりだとよく言っておりました

考え方は人それぞれですからこうでなければいけない
というものはありません
しかし せっかく買った物件が苦痛のネタになってしまったのでは
見も蓋もありません
特に 欲しいと思っているときの試算というものは
無理やり数値をあわせてしまうものです

無理して購入して結局手放すハメになり
それでも資産となならないので手元に残るのは借金だけと
非常にありがちな光景です

慎重過ぎると思うほどであってもいんじゃないかと思います
試算はできれば購入を反対する考えの人間を入れたほうがいいです
なぜならば 無理な計算を突っ込んでくれますからね・・


それと ネットでのシミュレーションはアテにならないと考えてください
これは必ず自分の手で線を引いて調べるようにしましょう
ネットでの計算は条件などが不動産業者側の都合のいい数字になっている事が
多いのです 省エネのお得度金額なんかを見ればよくわかると思います
購入して重い荷物を背負うのはあなたです
極力自分の土俵で計算しましょう

ネットやパソコンは便利ですが
これらは手書きでやってみるほうが数値の感覚がわかっていいと思います


まぁ 今が一番楽しいときかもしれません

投稿日時 - 2010-08-17 18:04:50

ANo.3

頭金が少なくても、早めに購入したいとのことですが、
頭金の他に200万位は別に無いときつきつになります。

諸費用、家具、カーテン、電化製品、引越し代・・・。
新居って購入代金以外に結構出費がかさみます。

まずは、1年半間どちらかのお給料だけで生活して、
600万貯蓄したらいかがでしょうか。
それに現在の貯蓄100万を足して、
頭金300万、諸費用に200万、予備費に200万。

共有名義で購入するなら3800万円の借り入れも可能かもしれません。
ですが、一杯一杯の枠で借金した場合、
出産&育児での休職中、ローンの返済が出来ないと思います。
それを考慮した予備費の金額を貯蓄しておくか、
返済額を抑えるか(購入価格を下げる)、検討するべきです。

投稿日時 - 2010-08-17 15:56:54

お礼

次の更新まで1年半、頑張って貯金したいと思います。
マンションの内覧会に行くとつい、手が出せる金額なのでその気になってしまいましたが、
1年半後の貯金額を考慮して、購入金額も決めたいです。
ありがとうございました!

投稿日時 - 2010-08-17 17:35:53

ANo.2

せめて諸費用プラス頭金の100万や200万はあった方が良いと思いますよ。

それに今、マンションの市況は売り手市場かと思います。戸建も含めて中小の不動産業者がリーマンショック以降潰れすぎたので、供給が減り過ぎているという話を聞いたことがあります。
今朝、首都圏のマンション契約率が4カ月連続70%台を超えたというニュースもやっていました。

新築の絶対数が少ないので自然と中古物件に触手が伸び(値ごろ感があるようにも感じられますしね)、中古物件はちょっと条件が良いと新築購入時よりかなり高い金額で取引されるような状況のようです。

今年初頭に購入した都内の私の家も10年落ちの中古ですが、価格は新築時と同じでした。それでも買い手は3番手まで付いていました。

最近、友人がなんの気なしに出した都内マンションの査定依頼では10年前の新築時4000万の物件が5000万でも行けるという査定結果だったそうです。近々の取引の坪単価で計算するとたしかにほぼ行けそうな価格設定でした。

ご家庭のタイミングが一番重視すべき項目かもしれませんが、市況のタイミングということで言うと今が買い時かは微妙な気がしてなりません。

あくまで素人の一意見としてお聞きください。

投稿日時 - 2010-08-17 15:51:45

お礼

売手市場とは!今買った方がお得なのではと少し焦っていましたが、もう少し貯金できるまで購入は見合わせたいと思います。
マンションを資産と思わない方がいいという意見もある一方、買った時より上がったり同じということもあるんですね・・・。
勉強になります。ありがとうございました!

投稿日時 - 2010-08-17 17:38:42

ANo.1

皆 頭金がどうのと考えますが 以降の支払いについてはあまり考えていないようですね
完済までの収支予測のグラフを作ってみることを強くお勧めします

これをやることによって 将来の危険を察知することができます

大切なのは 残金をどう支払っていけるのか?
という事です ちなみに マンションは資産になるとは考えないほうがいいです
単なる借金でしか無いと考えるべきです
また、今までの家賃がそのままローン支払いに変わっただけと考えると
これも危険です  
今までなかった税金やマンションの管理費、 修繕積み立て費、自治会費など
予想外の支出があることを認識する必要があります

投稿日時 - 2010-08-17 15:10:33

お礼

グラフはインターネット上のシュミレーションで何度かみてみました。
私が一生働けば、65歳でローンを完済したうえ、3000万円ほど貯金が残る計算でした。
両親が老後のことを考えて貯金をするな(無責任かもしれませんが)という信条の持ち主でしたので、そんなに貯金はいらないんだけど・・・などとふとどきなことを思ってしまいました。
マンションのローンがおわっていれば、それほど貯金はなくても十分だと思っています。

とはいえリスクヘッジは大切ですので、もう少し購入を見合わせたいと思います!

投稿日時 - 2010-08-17 17:43:14

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