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解決済みの質問

贈与にならない家の名義変更について

家の名義変更について。無駄なく変更するにはどうしたらいいでしょうか?その際の費用も教えて下さい。
現在主人が3分の1.主人の父が3分の2で登記されています。銀行の住宅ローンは主人の父名義で組んでおり、主人が連帯保証人です。
しかし、だいぶ前から主人の父はローンを払っている訳ではなく、家を買うときに父名義でないと買えなかった(ローンも組めなかった為)からです。
ただ頭金1000万は出してもらってます。
この度、名義(登記もローンも)を主人だけに代えたいのですが、1番無駄ない方法を教えて下さい。
補足(銀行の残りのローンは3000万程度)
(ローンを組んで13年→1度も怠ってません。支払いは主人が父の口座にお金を入れてました)
主人の父も名義代えには賛成で、いつでもいいそうです。家は主人の父の財産とは見ないとの事です。
あと、主人には兄弟がいるので相続時に揉めたくありません。
兄弟は既に1000万ほど、親からもらってますが
生前贈与にならないよう現金で小出しにもらってました。
なので、この名義替えも相続や贈与にならない方法を
希望しています。
どうぞよろしくお願いします。
現在、ローンの主契約者(主人の父)ですが、これを連帯債務者の
主人の単独債務に変更する手続きを銀行でしています。
その際に持分はどうされるのですか?と聞かれ
全て主人名義に代える予定ですと伝えると
少し難色をしめされました。
どうしたらいいでしょうか?

投稿日時 - 2009-06-10 15:49:14

QNo.5032582

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

最初の購入の段階で登記がおかしいですね。
旦那さんが3分の1というのは頭金をそれだけ支払ったのでしょうか?
頭金もローンの債務もないのに持分登記している時点で贈与だと思いますが。。

・旦那さんが連帯保証人
・旦那持分1/3でお父様2/3
・頭金は1000万円お父様
・残高ローンお父様名義

お父様名義のローンを借り替えて旦那名義にし、登記名義も全て旦那にしたいということですね。
通常住宅ローンの借り換えは現在借りている銀行では出来ませんので別銀行で借り換えを行います。

上の条件でいうと負担付贈与という形をとる為、贈与税は掛かりません。
物件(土地)をもらう代わりに残債務を引き受ける形になるからです。
しかし、購入価格の残債についての持分移転登記は出来ますが、贈与税を払いたくないという事であれば
物件購入時に頭金として1000万円お父様が支払っている分については登記名義を残さなければなりません。
お父様が支払っている頭金についての1000万円について贈与税を支払えば、全ての持分を移転登記可能です。

しかし、別銀行でも負担付贈与では扱ってくれない場合があります。
債務者が支払い不能になった場合に物件を競売にかけますが、登記名義が債務者のみでないと抵当権の実行が
出来ないからです。
ですが、銀行以外の信金などでは扱ってくれる場合があるようです。
そして、お父様の持分を残した場合について、お父様が亡くなられた場合、お父様の持分の分だけ相続税がかかります。

負担付贈与での登記移転が不可能であった場合は、現在の家を売却し、新たに別物件を購入するのが一番簡単だと思います。
当時は住宅ローン借り入れが出来ず、お父様名義で購入されたから上記の様な問題がありますが、
現在は旦那さんが借り入れ可能であればその方が簡単です。
その上で生前贈与にならないように毎月85000円程ずつ現金で受け取ればよいのではないでしょうか。(脱税行為には違いないので、例えばです。)

投稿日時 - 2009-06-11 11:54:35

補足

詳しい説明ありがとうございます。
銀行ローンについては、連帯債務者である主人を
主債務者に変更する手続きをやっている最中です。
ここまではスムーズに出来ているようです。
ただ担保になる家の名義が3分の2主人の父なので
『担保提供』という形をとり、進めています。
銀行ローンの変更ができたとして、問題は家の名義です。
いくらか主人の父名義で持分を残した方が・・・・と
銀行サイドは言いますが、これを全て主人名義に代えたいのですが
やはり贈与になってしまいますか?
これを相続や贈与にしない方法はやはり難しいのでしょうね。
もしよければご回答よろしくお願いします。

投稿日時 - 2009-06-12 16:25:24

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回答(3)

ANo.2

所有権登記の所有者と、実際の所有者が違うことってよくあることなんです。相続は、実際の相続財産で行いますから、ローンの借入の関係で実際とは所有権やその割合が異なっていても問題ないですよ。

一般的には、ローン完済時に所有権を正しく直します。中途の場合、金融機関が抵当権上難色を示すと思いますので、断られたら諦めてください。もしどうしてもご心配でしたら、詳細をお父様に書いておいてもらえば、事足りると思います。

投稿日時 - 2009-06-10 18:10:59

お礼

ありがとうございます。断られたら諦めるしかないのですね。
参考にさせて頂きます。

投稿日時 - 2009-06-11 11:51:03

ANo.1

>ただ頭金1000万は出してもらってます…
>この度、名義(登記もローンも)を主人だけに代えたい…

ローンについては、税金のように全国共通したルールがあるわけではありませんから、取引の銀行と話し合ってくださいとしか言えません。

税金については、1,000万から 13年間の減価償却費相当を引いた残りを父に支払わないのであれば、父から子への贈与となることは免れません。

>現在主人が3分の1.主人の父が3分の2で登記されています…
>ローンを組んで13年→1度も怠ってません。支払いは主人が父の口座にお金を入れてました…

そもそも当初の登記割合自体が、実態と合っていなかったのですね。
いくらで買った家かお書きでありませんが、父の持ち分は 1,000万円分、残りは夫の持ち分で登記しないといけませんでした。
税法的には、ローン名義がどうのこうのではなく、実際に出資しているのは誰かと言うことが大事なのです。

>兄弟は既に1000万ほど、親からもらってますが
生前贈与にならないよう現金で小出しにもらってました…

贈与にならないのでなく、申告をしていないだけです。
悪いことは真似しないでおきましょう。
贈与は振込に限るなどのほうはありませんし、基礎控除以下でも毎年繰り返せば、これは一度にまとめてもらったものという解釈になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>あと、主人には兄弟がいるので相続時に揉めたくありません…

兄弟が 1,000万ずつもらっているなら夫も堂々と 1,000万円分の家をもらえばよいでしょう。
親子双方に年齢制限はありますが、「相続時精算課税」制度を利用すれば、現時点では贈与税を払わないで済ますことができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

>なので、この名義替えも相続や贈与にならない方法を…

貸借や売買も検討の余地なしなら、そんなうまい話はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

投稿日時 - 2009-06-10 16:26:45

お礼

詳しい回答ありがとうございます。やはり難しいようですね。
参考にさせて頂きます。

投稿日時 - 2009-06-11 11:53:46

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