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解決済みの質問

入居期間が1年未満の場合敷金は返還しない。

約8ヶ月程借りていた部屋を出る際の事です。

不動産屋:「入居期間が1年未満ですので敷金は全額返還しません。」
私:「なんですかそれ?」「そんな事聞いていませんよ。」
不動産屋:「説明はありませんでした?」
私:「いいえ」「全く受けていないです。」
不動産屋:「あそうですか。」「でも契約書に書いてありますから。」

と言うようなやり取りを通して、この時初めて「入居期間が1年未満の場合敷金は全額返還しない。」と言う条件が契約書に記載されている事実を知りました。

契約は、急きょ関東から沖縄へ引越しをしないと行けない事になったので、
インターネットで物件を調べ、部屋の内覧も行わず、メールで送ってもらった画像を見て決め、契約書も送付してもらい鉛筆でしるしがあった場所へ署名、捺印して送り返す形で済ませました。

入居までの間一度も物件の契約条件に関する説明は全く受けていませんし、
不動産屋さんへも一度も足を運んだ事もありません。

私としては、もし契約以前に「入居期間が1年未満の場合、敷金は全額返還しない。」と言う事実を知っていたら、契約はしなかったと確信していますし、敷金の趣旨からしても横暴と思えるような条件だと考えていますので、不動産屋に不服を申し立てようと思っています。

ぜひ、その際役に立つアドバイスをいただけないでしょうか?

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2006-07-12 14:04:14

QNo.2271282

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

再度4です。

お礼や補足を見ていますと、そもそも仲介業者による重要事項説明が無かったという状況みたいですね。賃貸借契約に際しては、宅建業者は借主に対して主任者証を提示のもと重要事項説明を行い、その書面を交付しなければなりません。

先の回答では内容的に無効か有効か、という部分に焦点を当てて書きましたが、重説を行っていないのであれば、その業者は業法に反しています。

オーナーとの契約に付いては有効であったとしても、業者の説明義務違反に対して、その損害賠償を請求することは可能かもしれません。

要は敷金2ヶ月分は中途解約の違約金分として払う、しかし業者は説明義務を怠っており、それにより認識の無い違約金であるから、業者が代わりに払え、という理屈です。

6さんも書かれておりますが、役所の宅建指導課等とも相談の上、対応された方が宜しいと思います。

投稿日時 - 2006-07-12 15:59:54

補足

> お礼や補足を見ていますと、そもそも仲介業者による
> 重要事項説明が無かったという状況みたいですね。賃
>貸借契約に際しては、宅建業者は借主に対して主任者証
> を提示のもと重要事項説明を行い、その書面を交付
> しなければなりません。

調べてみるとそのようですね。全く無かったです。


> 先の回答では内容的に無効か有効か、という部分に
> 焦点を当てて書きましたが

署名捺印時の契約書および重要事項説明書等に一部未記入のものがあったり、捺印し不動産へ送り返した後、私の認知無しに追加記入されている所が複数ありますが、これは契約上の問題として扱うことはできませんか?また、契約書は入居後1.5ヶ月してから私が催促してもらったという事実があります。これも何か契約上の問題として取り上げることはできませんか?

不動産屋さんが自身の落ち度を認めず捺印したあなたのみが悪いと押し通した場合のカードとして使いたいと思っています。

よろしくお願いします。


> オーナーとの契約に付いては有効であったとしても、
> 業者の説明義務違反に対して、その損害賠償を請求
> することは可能かもしれません。
> 要は敷金2ヶ月分は中途解約の違約金分として払う、
> しかし業者は説明義務を怠っており、それにより
> 認識の無い違約金であるから、業者が代わりに払え、
> という理屈です。

理由というか言い訳はいくつかあるのですが(ここでは割愛します)、安易に署名捺印してしまったという勉強すべき点はありますので、全額は要求しないようにしようと思います。敷金から原状回復に必要な金額を引いたものは返してももらえるように訴求してみたいと思います。

部屋は非常に綺麗に使っていたので引かれる物はないはずですが、クリーニング代はどんなことがあっても引くと特約がはいっていましたのでこれは引かれるでしょうが... クリーニング代も判例では特約と入っていても敷金から引くことはできないようですね...

ご回答ありがとうございます。

投稿日時 - 2006-07-12 16:52:42

お礼

無事、不動産屋から敷金は返還されました。

不動産屋の態度が決まるまで結構時間がかかりました。恐らく専門家へ相談したりしていたのでしょう。

宅建協会や行政へ問合せをした見解は次の通りでした。
宅建協会:
契約書や重要事項説明書を送付するだけで重要事項の説明をしていないことは問題がある。電話にて重要事項の説明をする事は問題である。(私は電話でも説明を受けていませんが)

行政:
行政指導の対象となる可能性がある。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-25 15:36:11

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回答(13)

ANo.13

重説は契約書の重要事項のピックアップに過ぎず、契約書が優先されます。契約書に「入居期間が1年未満の場合、敷金は全額返還しない。」と記載されていたならばアウトでしょう。特約や特記事項として後で追記したのならまだ可能性がありますがそれを証明させる必要があります。

投稿日時 - 2006-07-15 09:02:58

補足

> 特約や特記事項として後で追記したのならまだ可能性
> がありますがそれを証明させる必要があります。

「入居期間が1年未満の場合、敷金は全額返還しない。」の意の部分は追記ではありませんが、他の部分に追記があります。 それはスキャナーで取ってありますので証明は可能です。



既に何人かの方が述べられているように、契約自体は有効と認められる可能性が強いようです。

問題は「全く一切、契約内容、重要事項の説明が無かった事」です。
いろいろ多方面の専門家の方へ問い合わせをしましたが過失があると思われる見解が多数でした。

kishuu8さまへ:
の掲載欄に左記として「経験者、自身有り」と書かれていますが、参考にしたいのでどのような同じような経験をされたか教えてもらえませんか?


不動産屋とやり取りが始まりました。
私:「既にお伝えしている通り、重要事項の説明が無かったです。説明があれば私は契約をしなかったです。」「ですので敷金を返還してください。」
担当者:「説明はしましたよ。」「...の話をした時(電話)に説明しましたよ。」
私:「私は一切聞いてません。」「ところで...さんは宅建取引主任者の資格をお持ちですか?」
担当者:「.....(沈黙)」「いいえ」
私:「私の言いたい事は分かりますよね?」
担当者:「はい」

不動産屋(担当者)は、説明したと言い張れば事が済むように思ったのでしょう。不動産屋は逃げようとしたのです。正直なところ残念でした。

最近、不動産屋(担当者)は「私の入居期間は最大で1年」だという事を契約前に認識しておきながら、重要事項「入居期間が1年未満の場合、敷金は全額返還しない。」の説明を忘れるのだろうかと考え始めています。しかも、不動産屋(担当者)は「不動産屋および入居先へ出向く事無く、部屋を借りれるかどうか」という私の問合せに対して「キャンセルが出来ない等の問題はあるができます。」と言う回答をしてきました。おそらくこの回答時点で、担当者は「重要事項の説明をどうするか?」という思いはあったと推測するんです。説明し忘れたために発生した問題なのか?

投稿日時 - 2006-07-15 15:42:53

お礼

不動産屋へ不服を申し立てから結構時間がかかりましたが(不動産屋も逃げ道を探していたのでしょう)、不動産屋から敷金は返還されました。

なお、不動産協会へ問合せをしました。
その見解は次の通りでした。
・契約書や重要事項説明書を渡すだけで、説明を行わないのは問題である。
・電話のみで重要事項の説明を行うのは問題である。

行政へも問合せをしました。
その見解は「行政指導の対象となる可能性がある。」でした。

投稿日時 - 2006-07-25 15:23:45

ANo.12

検討段階から契約まで、一度も現地を訪れず、不動産業者との面会もされなかったのですね。
重説を受けないままに、郵送で契約することは、質問者様が希望して取られたのでしょうか。
通常は、契約までの間に、業者と直接会う機会や、重説を受ける機会はあるのですが、契約当事者の希望によりすべて郵送等ですませたため、実質的に不動産業者に重説を行う機会が無かったのですよね。
来店しない客には、どのように重説を行うべきだったのか、電話で長々と話すべきだったのか。
問題にしている項目は、一連の書類にちゃんと書いてあった。
口頭で言われなかったというだけですね。

この状況で、重説を行わなかったという宅建業法違反で、どの程度の責任を問えるのかは、難しいところですね。
宅建協会等の見解に興味があります。
結果について、後日でもお教えくださるとありがたいです。

投稿日時 - 2006-07-13 18:04:18

補足

> 検討段階から契約まで、一度も現地を訪れず、
> 不動産業者との面会もされなかったのですね。

入居まで一度も現地も訪れいていないですし、不動産業者とも一度も面会していません。



> 重説を受けないままに、郵送で契約することは、
> 質問者様が希望して取られたのでしょうか。

物理的に離れているため、もし可能ならと言う意味で「現地へ出向く事無く、部屋を借りる事ができるか?」と尋ねた所、「可能です。」と回答が来たので不動産屋の指示された方法で契約手続きを進めました。

そして、後にトラブルが発生したため相談した所、賃貸契約の際に必ずしなければ行けない重要事項の説明がされていない事を弁護士から聞きました。



> 宅建協会等の見解に興味があります。
> 結果について、後日でもお教えくださるとありが
> たいです。

宅建協会に相談する前に、いただいたアドバイスをもとに不動産屋と交渉してみようと思っています。

もし、不動産屋が自身の非を全く認めず、捺印したのだから私のみが悪いという対応をした場合、一応、宅建協会へ相談します。 ただ、たぶん身内には甘いでしょうから、司法の場で判断してもらう事になるでしょう。

投稿日時 - 2006-07-13 21:39:57

お礼

無事、不動産屋から敷金は返還されました。

不動産屋の態度が決まるまで結構時間がかかりました。恐らく専門家へ相談したりしていたのでしょう。

宅建協会や行政へ問合せをした見解は次の通りでした。
宅建協会:
契約書や重要事項説明書を送付するだけで重要事項の説明をしていないことは問題がある。電話にて重要事項の説明をする事は問題である。(私は電話でも説明を受けていませんが)

行政:
行政指導の対象となる可能性がある。

投稿日時 - 2006-07-25 15:33:29

ANo.11

もう回答はだいたい出尽くしていると思いますが、

わたしは2年以上入居しないと敷金が戻らないという契約で現在のマンションに入居してます。契約の時、前の人が入っていて、「最上階の角部屋」だったので部屋の内覧なしで契約しました。

でも、「重要事項の説明」のとき、しっかりと、「2年住まないと敷金が戻らない」という説明がありましたよ。それと、契約書も入居前に郵送でちゃんといただけました。わたしの場合は、「アパマンショップ」という仲介業者で、常識的な対応だったです。おまけに仲介手数料がゼロでした。自分の場合はいい仲介業者にあたって、運がよかったんですね。

ご健闘をお祈りします。

投稿日時 - 2006-07-12 21:17:54

補足

実は私も貴方と同じ業者を利用しました。しかし残念ながら貴方のように入居前に重要事項の説明は全くありませんでした。説明があれば問題は発生しなかったはずです。

なお、貴殿が利用された業者はフランチャイジーですので、そこに属している業者は基本的に別組織といっても良いと思いますので、対応もまちまちなのでしょう。

なお、フランチャイザーへクレーム等の問い合わせをしましたが、残念ですがレスポンスが無い状態です。

投稿日時 - 2006-07-12 22:18:15

お礼

敷金は返還されました。

投稿日時 - 2006-07-25 15:34:27

ANo.10

#7です。
各回答者への補足を見た結果感じたものをを補足します。

契約期間が1年ということは、契約が残り4ヶ月、敷金2ヶ月分で、予告期限が1ヶ月ということは、その分の家賃は支払い義務が生じますので、損金は3ヶ月相当ですね。まだ借り手有利の条件ですので、まだ契約内容としては、有効になるように思います。

宅建指導課は業者を取り締まるところですので、大家とは直接関係ないので、大家との賃貸契約内容自体(敷金の取扱、短期解約条件など)の可否については、消費者センターで相談してみるとよいのではないでしょうか?(ちなみに解約は月単位で行うことが多いのですが、日割りというのはいい条件ですね)

>賃貸業者かどうかは契約書等のどこを見ればわかりますか?
>取引態様として代理となっています。大家は個人名で記載されています。

業として売買、売買・賃貸契約の代理、売買・賃貸契約の仲介をするには宅地建物取引業の免許が必要です。
取引様態が代理とあれば、少なくとも大家本人ではありませんので、宅地建物取引業者でほぼ間違いないと思います。また、それなら契約時に手数料を支払っているでしょう。領収書の明細などあれば確認できると思います。
なお、家賃・敷金・礼金には消費税がかかりませんが、宅地建物取引業者への手数料には消費税がかかります。明細に消費税がかかっているようでしたら、宅建業者の可能性が高くなります。

業者は業法違反をしています。役所に相談すれば、行政指導をしてくれるでしょう。但しそれは法律を遵守するための指導や処罰であって、返金についてはあまり役に立たないこともあります。

重要事項説明違反の他、重要事項説明を主任者が口頭で行っていないので、重要事項説明は完了していませんので、仲介業務も完了していません。
役所に行く前に、これらをネタに業者への損害賠償や仲介手数料の返還など交渉してみるとよいのではないでしょうか?

あと気になる点として以下のものがあります。

1)部屋を押さえるので早急に捺印して送ってもらいたいと言われたので、送ってしまったと言う訳もあります。

2)証明捺印時の契約書および重要事項説明書等の一部未記入のものがあったり、捺印し不動産へ送り返した後、私の認知無しに追加記入されている所が複数ありますが、これは契約上の問題として扱うことはできませんか?

3.契約書は入居後1.5ヶ月してから私が催促してもらったという事実があります。これも何か契約上の問題として取り上げることはできませんか?

1については、契約者に考える余裕を与えず契約に結びつけるのは、業者が禁じれれている不当な勧誘行為に該当する可能性があります(状況が状況なので、微妙なところですが)。

2については、証明できるコピーなどお持ちなのでしょうか?あれば、書き加えられた部分は無効とできると思います。
ただし、捨て印が押してあると、細かい訂正を認めるということになってしまいますので、難しいです。

3については
賃貸契約については、契約書などは本来不要です。口答で契約は成立します。
しかし宅建業法で、成立した契約について第37条で定められた事項については、遅滞なく文書を交付することが宅建業者に義務つけられています。
この文書を契約書代わりに使うことが多いので、世間一般では契約書と呼んでいます。
少なくとも法で定められた書類は遅滞なく交付する義務が業者にありましたが、沖縄という遠距離を考えても1.5ヶ月というのはどう考えても、「遅滞なく」という状況ではありません。
これも業法違反に該当すると思います。

敷金の返還や契約内容の有効性については、対・大家さんの話で、説明不足など業法違反に対する損害賠償は、対・業者の話です。交渉相手が2者いて複雑ですが、これらを整理して交渉を進めてみてください。

投稿日時 - 2006-07-12 17:50:29

お礼

> 宅建指導課は業者を取り締まるところですので、大家
> とは直接関係ないので、大家との賃貸契約内容自体
>(敷金の取扱、短期解約条件など)の可否については、
> 消費者センターで相談してみるとよいのではないで
> しょうか?(ちなみに解約は月単位で行うことが多い
> のですが、日割りというのはいい条件ですね)

ありがとうございます。そうしてみます。




> 取引様態が代理とあれば、少なくとも大家本人では
> ありませんので、宅地建物取引業者でほぼ間違いな
> いと思います。また、それなら契約時に手数料を
> 支払っているでしょう。領収書の明細などあれば
> 確認できると思います。
> なお、家賃・敷金・礼金には消費税がかかりません
> が、宅地建物取引業者への手数料には消費税がかか
> ります。明細に消費税がかかっているようでしたら、
> 宅建業者の可能性が高くなります。

手数料に消費税がかかっていました。宅建業者のようです。


> 2については、証明できるコピーなどお持ちなの
> でしょうか?あれば、書き加えられた部分は無効とで
> きると思います。
> ただし、捨て印が押してあると、細かい訂正を認める
> ということになってしまいますので、難しいです。

はい、スキャナーで画像にしておきましたのであります。捨て印は押されていません。


> 敷金の返還や契約内容の有効性については、対・大家
> さんの話で、説明不足など業法違反に対する損害賠償
> は、対・業者の話です。交渉相手が2者いて複雑です
> が、これらを整理して交渉を進めてみてください。

ありがとうございます。まずは不動産屋へ重要事項の説明等が全く無かった事を説明し、お互いがだいたい納得できる妥協案を出し交渉をして行こうと思います。

でも、なぜ重要事項の説明をしなかったのかが不思議に思っています。もしかすると沖縄の本土とは異なる良い意味でのルーズさが契約場面にも悪い面として出たのかもしれません。

どうも回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 22:51:03

ANo.8

#3補足です

不動産屋と話をするのは構いませんが、
契約自体は恐らく有効と思われますので不動産屋に対する損害賠償の話か宅建業法違反の話になるかと思います

投稿日時 - 2006-07-12 14:42:19

お礼

私としては宅建取引主任者から「1年未満に退居した場合は敷金は全額返還しない」という説明を受けていれば、契約はしなかったと確信しているので、返還しないといわれた敷金を一般的な扱い(原状回復に必要な金額を差し引く)としてもらえるように訴えるつもりです。

もし、不動産屋が落ち度を認めず突っぱねるようなら、宅建業法違反等を追求するつもりです。

ご回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 16:13:24

ANo.7

契約が期間のある契約ではないでしょうか?
普通2年程度の期間を定めて契約することが多いのですが。

先ず契約期間について合契約書をよく見てください。

契約書に中途解約に関する特約がなければ、基本的に契約解除は本来できず、原則として残った期間の家賃の支払い義務があります。ただ、この場合違約金や損害賠償による解決をすることもあります。

2年契約で8ヶ月住んだとすると、残り16か月分の家賃の支払い義務が本来あるのです。

でも通常契約解除に関する特約があります(一般には解除する1~3ヶ月前に申し出るなどとか短期解約に対する条件)。
この特約がなければ、違約金または期間全部の家賃支払い義務が生じてしまいます。

下手に騒いでそんなことになると大損をする可能性があります。

契約書をよく確認してください。

なお、契約期間が決めていない契約の場合、解除を申し出てから3ヶ月後が解約日になります(法律で決まっています)。
申し出てから3ヶ月間は住んでいようが住んでいまいが家賃の支払い義務があります。

以上のように契約内容によって、質問者が支払わなければならない金銭が大きく変わってくるため、場合によっては敷金分(1、2ヶ月でしょう?)の方が安く住むこともあります。

また契約内容としては、契約解除に関する違約金を敷金として預けた金額相当としている特約が結ばれていて、それが1年分の家賃に比べて安い額でしたら(契約期間が2年の場合)、本来支払い義務のある1年分の家賃より借り手に有利な契約になっているので、有効だと思います。

次に説明がなかったことについてですが、不動産屋と書いてあるのでよくわかりませんが、世間一般では宅地建物取引業者と賃貸業者をともに不動産屋と呼びます。

宅地建物取引業者(仲介業者は必ず宅建業者)の場合、宅建業法が適用され、契約前に契約時に発生する金銭や物件の説明など重要事項として定められた事項を契約前に説明する義務があります。もし宅地建物取引業者の場合は業法違反となります。

でも賃貸契約は大家さんとの契約ですので、義務を果たしていなくとも大家さんとの契約は有効とされるようです。
そのため、大家さんに契約通りの支払いをして、説明義務違反として宅地建物取引業者に損害を請求することができると思います。
また業法違反については、役所や宅建協会に相談することもできます。

不動産屋というのが賃貸業者であって自己の物件を賃貸している場合では、宅建業法の適用はありませんので、先に述べたような重要事項説明は義務ではないので、交わされた契約が全てとなり、契約書通りの支払いが必要となると思います。

業者がどちらかにより、とれる対応が異なりますので、どちらなのか確認する必要があります。

あとは説明不足については、契約条件に対して重大な誤解があることによる(錯誤による)契約無効が主張できるかどうかぐらいですかね。
でも文書で記録が残っているとなると、質問者がよく読んでいなかったという過失があるので、錯誤による無効とするのは難しいと思います。

投稿日時 - 2006-07-12 14:37:37

補足

> 契約が期間のある契約ではないでしょうか?

1年となっていました。


> 契約書に中途解約に関する特約がなければ、基本的に契
> 約解除は本来できず、原則として残った期間の家賃の
> 支払い義務があります。ただ、この場合違約金や損害
> 賠償による解決をすることもあります。

「契約期間ないでも1ヶ月の前に予告すれば契約を解約できる」と「解約月は日割り計算賃料等を払う」の意のことが書かれていました。


> 宅地建物取引業者(仲介業者は必ず宅建業者)の
> 場合、宅建業法が適用され、契約前に契約時に発生
> する金銭や物件の説明など重要事項として定められ
> た事項を契約前に説明する義務があります。もし
> 宅地建物取引業者の場合は業法違反となります。

全くされていませんでしたので違反あたると思います。


> そのため、大家さんに契約通りの支払いをして、
> 説明義務違反として宅地建物取引業者に損害を請求
> することができると思います。

行き着く所は、そこのように感じてきました。


> 不動産屋というのが賃貸業者であって自己の物件を
> 賃貸している場合では、宅建業法の適用はありま
> せんので、先に述べたような重要事項説明は義務
> ではないので、交わされた契約が全てとなり、
> 契約書通りの支払いが必要となると思います。

賃貸業者かどうかは契約書等のどこを見ればわかりますか?
取引態様として代理となっています。大家は個人名で記載されています。


> あとは説明不足については、契約条件に対して重大
> な誤解があることによる(錯誤による)契約無効が
> 主張できるかどうかぐらいですかね。

あと、証明捺印時の契約書および重要事項説明書等の一部未記入のものがあったり、捺印し不動産へ送り返した後、私の認知無しに追加記入されている所が複数ありますが、これは契約上の問題として扱うことはできませんか? また、契約書は入居後1.5ヶ月してから私が催促してもらったという事実があります。これも何か契約上の問題として取り上げることはできませんか?

不動産屋さんが自身の落ち度を認めず捺印したあなたのみが悪いと押し通した場合のカードとして使いたいと思っています。

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2006-07-12 16:22:28

ANo.6

「契約条件に関する説明は全く受けていません」という部分なのですが・・・

宅建業法35条には
「宅建業者(不動産屋)は、宅地建物取引に際し、
売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を
依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者
(以下「相手方等」という)に対して契約が成立する
までに、その者が取得し、または借りようとしてい
る宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、
公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事
項説明書)を交付して、宅地建物取引主任者から説明
をさせなければならない(宅建業法35条)。
なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をす
るとともに、説明をするときは、相手方等に対して、
宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。」

とあります。
もし、本当に説明をしないで契約をしたとしたら宅建業法に違反している事になります。

業者の所在している都道府県庁の、宅地建物取引業者の指導課に行かれる事を おすすめします。
不動産業社に対して、行政指導を行なう 権限をもつ部署です。

投稿日時 - 2006-07-12 14:35:51

お礼

ありがとうございます。

私も、問題はご指摘された所に行き着くと思っています。


> もし、本当に説明をしないで契約をしたとしたら宅建業法に違反している事になります。

はい、物理的に離れていますので宅地建物取引主任者証を提示する事はできないのでもちろん提示されていませんし、それよりも、全く契約書や重要事項説明書について説明を受けていません。さらには、捺印時、契約書や重要事項説明書の一部は未記入のままで、私の認知無しに追加記入されていました。しかも、契約書等は入居後渡してくれなかったので1.5ヶ月ほどして私が催促してやっと渡してもらった状況でした。


> 業者の所在している都道府県庁の、宅地建物取引業者の指導課に行かれる事を おすすめします。

不動産屋が自身の落ち度を認めず、契約に捺印した者が悪いと突っぱねるようならば、強行するつもりです。

宅地建物取引主任者から説明を受けていれば、避けられた問題であったはずですし、確実に契約はしていなかったはずですので...

ご回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 15:55:40

ANo.5

賃借人に未払い賃料や損害金債務(現状回復費用等)を差し引いたものを返還すべき性質のものです。

正論ではこうですが、ここから推測ですが、大家さんサイドの立場に立つと、沖縄の本土からの転勤受け入れ系の賃貸受託と考えると、短期で帰られると辛いので特約を付けた可能性が高いです。
基本的には無効な条項と思われます。

(1)説明しなかったのは、仲介業者のミス
(2)本土に帰った場合にこの程度の金額は取り得と考えているかもしれない
(3)大家さんの立場
を理解したうえで、一部折れながら、最大の効果を挙げる交渉をしてください。サインしてしまったのは、少し分が悪いですが。

参考URL:http://www.chintaihakase.com/sikikin/index.html

投稿日時 - 2006-07-12 14:29:23

お礼

> 賃借人に未払い賃料や損害金債務(現状回復費用等)を差し引いたものを返還すべき性質のものです。

いろいろ調べてみると、強制ではないが国が示す方向としては(国土交通省のガイドラインや判例等々)、そのようですね。


> 1)説明しなかったのは、仲介業者のミス

これは明らかですので、もし知っていれば契約しなかったと確信しているので不服を申し立ててみるつもりです。



> 一部折れながら、最大の効果を挙げる交渉をしてください。

そのようにしてみたいと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 15:35:10

ANo.4

>この時初めて「入居期間が1年未満の場合敷金は全額返還しない。」と言う条件が契約書に記載されている事実を知りました

契約書をよく読まずに署名捺印をしてしまったのですか??それもそれで、どうかと思いますが・・。
遠方だったという事情があるにせよ、書面についてははあなたが合意したという意思表示で署名捺印しているわけで、その点については言い逃れは出来ないでしょう。契約条文を一言一句口頭説明する義務などどんな業界にもありませんので。

あとは、その特約部分が関係法令と照らしてみて有効か無効か?という部分です。ちなみに契約期間は2年間ですか?
敷金全額返還しない、と聞くと「なぜ敷金なのに返さないんだ?」と思われるかもしれませんが、中途解約における違約金の一環であると解釈すると・・無効とまでは言えないような気もするのですが・・。

「違約金を取られた上に敷金も返さない」では話になりませんが、敷金を「1年未満の中途解約における違約金としてシフトする」という風な内容ではないのでしょうかね?

アドバイスになっておりませんが、何となく難しいお話の気はします。どうしても納得行かない場合には、少額訴訟等、司法の場へ・・。

投稿日時 - 2006-07-12 14:28:03

お礼

敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、契約期間1年


> 契約条文を一言一句口頭説明する義務などどんな業界にもありませんので。

それはそうですが、契約に関する説明は全く無かったのです。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 15:24:29

ANo.3

大家してます

敷金は何ヶ月だったのでしょうか?

1-2ヶ月ですとそれほど横暴な契約内容とは思えません

契約期間は何年でしょうか?
2年契約とかですと短期解除違約金でその程度の違約金は一般的です

契約内容をきちんと読まなかったのは貴方の手落ちです
ただし、不動産業者にはその契約内容を貴方に説明し、承諾して貰う義務があるはずです

>不動産屋に不服を申し立てようと思っています。

結果は分かりませんがそうされる事をお勧めします

投稿日時 - 2006-07-12 14:24:46

お礼

敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、契約期間1年です。


> ただし、不動産業者にはその契約内容を貴方に説明し、承諾して貰う義務があるはずです

はい、不動産屋の宅建取引主任者が説明をする義務があるようですね。これが全くなかったので、不動産屋にその旨を伝えようと思っています。 ちゃんと説明を受けていたら契約はしなかったと確信しています。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 15:17:17

ANo.2

その契約内容はちっともめずらしくないですよ。
家主は短期で出られると、次の入居者が決まるまでの間、家賃収入が止まるので短期にはそのようなペナルティ条項がつくのが普通です。
契約書にうたってない、または契約書をもらってないのならともかく、ちゃんと送られてきて、あなたが署名捺印したんでしょ?
読まなかったのはあなたの責任です。・・・といわれても仕方の無いことですね。
多分、契約書とは別に「重要事項等説明書」もあった(あるいは契約書に添付されていた)と思いますが、これにも署名捺印してますよね?覚えてないでしょうが。

一人前の大人なら、これからは契約書をちゃんと読むことです。そうでないともっとひどいことにもなりかねませんよ。
まあ、今回は授業料だと思ってください。

投稿日時 - 2006-07-12 14:18:58

補足

賃貸契約には宅建取引主任者が「重要事項等説明書」を説明する義務がある事を弁護士から聞いて初めて知りました。

その説明がされていれば契約はしなかったと考えているんです。

「入居期間が1年未満の場合、敷金は返還しない。」という項目が一般的かどうかは、私は専門化でないのでわかりませんが、ある専門化からは横暴だと言う意見も伺っています。また、今まで数件賃貸しましたが、そのような事はなかったです。

契約書に署名捺印してしまったのは安易過ぎたと思いますが、ここで説明するのは長くなりますので要約すると、捺印時、契約書に未記入項目があったのと、部屋を押さえるので早急に捺印して送ってもらいたいと言われたので、送ってしまったと言う訳もあります。

なお、契約書等は捺印後、私が知らないうちに追加記入されている箇所がある。

投稿日時 - 2006-07-12 14:51:23

ANo.1

全く考えられない契約ですね、法的なことは分かりませんが、なんだか詐欺まがいのような気がします。でも契約書があるので、問題はどこまでその効力があるかなのですが。

投稿日時 - 2006-07-12 14:09:21

お礼

詐欺とは全く思っていませんが、不動産屋が説明をちゃんとしてくれていて、知っていれば契約しなかったと考えると不動産屋に落ち度があるように感じているんですね。

ご回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-12 14:50:52

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